Compraventa de fincas hipotecadas

En caso de compra de una finca que esté gravada con una hipoteca, la práctica más habitual es que el comprador se subrogue en la deuda asegurada con la hipoteca. Lo que sucede en este caso es la asunción de la deuda, debiendo el acreedor prestar su consentimiento de forma expresa o tácita.

Cuáles son los pasos que hemos de seguir si compramos una finca hipotecada:

• El primero es conocer la titularidad solicitándole al vendedor copia de la escritura notarial que le acredita como propietario.
• Con esta escritura notarial hay que ir al Registro de la Propiedad y solicitar una nota simple informativa para asegurarnos de que la propiedad sigue a nombre del vendedor y de que la vivienda no tiene ninguna carga, condiciones resolutorias u otras deudas.
• Si comprobamos que hay alguna carga o condición resolutoria, tenemos dos opciones: exigir al vendedor que levante o quite la carga, corriendo los gastos por su cuenta, o nos podemos subrogar a la hipoteca informando a la entidad financiera que otorgó el préstamo para que nos de su conformidad.
• Debemos solicitar al vendedor el último recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles y un justificante donde nos diga que la vivienda está al corriente de todos los gastos de comunidad.
• Comprobaremos también que la vivienda no está alquilada
• Tendremos en cuenta que, excepto el impuesto de Plusvalía, todos los gastos correrán de nuestra cuenta.
• Y por último, una vez que hayamos hecho todos los pasos anteriores, acudiremos a un notario con la escritura de la vivienda para firmar y será entonces cuando pasemos a ser propietarios. Tras la firma deberemos inscribirla en el Registro de la Propiedad.

Al comprar la vivienda con una hipoteca, podemos intentar renegociar la deuda con la entidad financiera. Las figuras legales que recogen esta posibilidad son la novación y la subrogación.

• Novación: es la opción más recomendable puesto que no pagas comisiones de apertura y cancelación, y consiste en volver a negociar la deuda con la entidad bancaria modificando algunas condiciones.
• Subrogación: si la anterior no ha dado resultado, podemos acudir a otra entidad financiera para trasladar el préstamo hipotecario. Es un trámite más complicado y costoso que la novación.